第二批公募REITs來了!這兩大巨頭喜提批文

2021-11-13 00:22:11 來源: 中國基金報 作者:李樹超

  中國基金報記者 李樹超

  繼首批公募REITs成功發行和上市后,第二批也來了。

  11月12日,華夏、建信基金兩家基金管理人上報的公募REITs產品正式獲批,為投資者涉足基礎設施領域投資,提供了新的優質標的。

  多家基金管理人告訴記者,公司針對新獲批的公募REITs產品,已經進行了充分的發行準備和投資者教育工作,預計產品將很快面市。與首批公募REITs產品類似,新獲批的公募REITs項目質量同樣優質,預計也將引來資金的火爆認購。

  第二批公募REITs來了

  華夏、建信基金拿到批文

  證監會官網信息顯示,新一批公募REITs產品,華夏基金上報了“越秀高速公路封閉式基礎設施”、建信基金申報的是“中關村產業園封閉式基礎設施”,上述產品都于今年10月14日上報,并于10月15日受理,并在近日拿到批文,獲準正式公開面市發行。

  從產品運作形式看,與首批產品類似,都設置為封閉式運作的基金,投資項目分別為高速公路、產業園區等基礎設施項目。

  其中,華夏越秀高速公路封閉式基礎設施證券投資基金,基金類型為契約型封閉式,基金合同期限為50年,準予基金的募集份額總額為3億份,華夏基金為基金管理人,中信銀行為基金托管人。

  建信中關村產業園封閉式基礎設施證券投資基金,基金類型為契約型封閉式,基金合同期限為45年,準予基金的募集份額總額為9億份,建信基金為基金管理人,交通銀行為基金托管人。

  建信基金表示,建信中關村產業園REIT的各相關主體已針對產品發行工作進行了充分準備,產品預計將很快與各位投資者見面。

  關于后續產品的發行與運作,建信基金表示已設立了專門的基礎設施投資部,負責建信中關村產業園REIT的日常管理,擬任基金經理張湜自工作以來,即開始參與國內公募REITs試點相關工作,具備13年以上的基礎設施項目投資管理從業經驗;史宏艷和李元利分別具備8年和6年以上的基礎設施項目運營管理從業經驗。建信基金也將與相關專業機構保持密切溝通和配合,共同做好產品的投資管理和運營維護等工作。

  多家獲批公募,針對該類產品的風險收益特征和適合的客群,也做了詳細的解讀。

  華夏基金表示,從產品風險和收益特征看,公募REITs具有的低投資門檻、與股債的低相關性、可場內買賣等顯著特點,REITs產品的封閉期較長,投資收益預期大概率優于銀行大額存款和銀行理財產品等收益特征,相對適合長期投資客戶、銀行長期限存款客戶、希望分享不動產增值客戶、擔心股票市場波動太大的客戶等,上述客群適合成為公募REITs投資者。

  在建信基金看來,對于投資者而言,公募REITs是投資者布局基礎設施領域的便捷工具,有三大顯著特征:一是公募基金作為普惠金融代表,公募REITs能夠助力投資者低門檻涉足基礎設施領域,享受優質不動產帶來的增值收益。

  二是長期投資回報好,參考國外經驗來看,Nareit、興業證券數據顯示,截至2020年一季末,富時權益型REITs近20年、25年、40年、48年的年均復合回報率均高于美股其他主要指數,分別達到9.99%、9.72%、11.35%、11.14%。

  三是助力投資者實現多元資產配置,作為另類投資工具,公募REITs與股票、債券等資產在風險收益特征上具有差異性,可作為多元配置的另一個選擇。同時,投資公募REITs也能夠進一步分散組合風險,降低整個投資組合的波動。

  首批產品認購火爆

  5個月最高已大漲31%

  多位業內人士表示,考慮到首批9只公募REITs產品認購非常火爆,部分基金的配售比例創下歷史新低,預期第二批產品依然會受到資金的追捧。

  數據顯示,首批9只公募REITs產品于今年5月31日同一天起售,很多產品是一開售就“秒光”。首批產品的認購天數都是2天-3天,9只產品全部完成募集目標,最終完成發行份額64億份,發行總規模314.03億元,總計有144.47萬戶的有效認購戶數。

  從今年6月7日,首批公募REITs產品成立,6月21日同日上市交易,截至11月12日,上述基金成立超過五個月,多數產品的市場表現非常搶眼。

  數據顯示,截至11月12日收盤,9只公募REITs上市以來平均漲幅接近18%。其中,中航首鋼生物質REIT漲幅超過31%,富國首創水務REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT、紅土創新鹽田港000088)倉儲物流REIT等產品,同期漲幅也超過了23%,展現了不俗的賺錢效應。

  不過,業內人士也提醒,雖然上述產品在二級市場漲幅可觀,但絕大多數產品處于溢價交易狀態,投資者要注意高溢價回落的投資風險。

  雖然今年國內公募REITs快速啟航,但對標國際市場,我國公募REITs市場仍有很大的發展空間。

  資料顯示,REITs自1960年起源于美國,在全球快速發展。全球REITs市值從2002年的2312億美元增長至如今2020年的1.9萬億美元,年均復合增長率約為12%;在歐洲,歐洲REITs市場過去發展迅速。截至2020年底歐盟地區REITs總市值達1262億美元。

  圖1:近年來美國REITS市場規模變化

  華夏基金認為,我國擁有龐大的基礎設施存量市場,截止2021年6月,我國基建投資累計額達到170.7萬億,為REITs提供了豐富的底層投資資產。從增量市場來看,經過多年快速建設,我國基礎設施條件得到了明顯改善;同時,5G建設、數據中心等新基建領域正在發力,未來我國新老基建都具備較大的發展空間。

  公募REITs項目質量較優

  基金管理人投資管理經驗豐富

  從上述產品申報項目看,第二批公募REITs產品的項目質量同樣優質。

  華夏越秀高速公路封閉式基礎設施證券投資基金,是一只以基礎設施資產為主要投資標的的REITs類公募基金產品。

  該產品的底層資產為漢孝高速公路,這個高速公路是湖北省武漢-十堰高速公路起點段,也是國家規劃銀川-武漢大通道的重要組成部分,是湖北省高速公路網規劃“九縱五橫三環”中重要組成。它由漢孝高速公路主線及漢孝高速公路機場北連接線兩部分組成。

  漢孝高速主線為福銀高速公路湖北境漢十高速公路的首段,主線全長33.528km,總投資10.55億元,2006年底通車試運營。路線起于黃陂區桃園集,止于孝感市孝南區華楚灣。機場北連接線為完善武漢天河機場交通樞紐修建的,起于漢孝高速甘夏灣,止于武漢天河機場規劃北門,全長2.468km(收費里程為4.968km),特許經營權到期日為2036年12月9日。

  漢孝高速收入包括項目公司收取的車輛通行費收入、廣告費收入、與服務設施等相關的租賃收入等各種經營收入,2015年-2020年交通量年均增長率達9.7%。

  在上述項目中,越秀(中國)交通基建投資有限公司作為本次公募REITs的原始權益人,將持有約30%的公募基金份額;中信證券是本項目專項計劃(ABS)管理人;華夏基金是本基礎設施基金(REITs)的基金管理人,華夏基金早在2015年就組建了專門的REITs團隊,在房地產、物流、水務、高速公路等基礎設施行業領域均配備專門的行業研究員,具有豐富的REITS投資研究經驗。華夏基金、中信證券依托于強大的投研能力、深入的公募REITs行業理解以及豐富的執行經驗,為本項目在存續期內的高效平穩運行和資產的保值增值提供保障。

  而建信中關村產業園REIT,該產品的標的資產包含3棟物業,均位于北京市海淀區中關村軟件園,地理位置優越、區域發展成熟、配套設施齊全、交通出行便利。

  建信基金的項目中關村軟件園,聚集了700多家全球知名IT企業總部和全球研發中心,截至2020年末,園區每平方公里產值近1300億元,園區2.6平方公里上的單位密度產出居于全國領先地位。得益于良好的產業聚集效應及政策大力扶持,該區域平均空置率低,租金水平具有競爭力,截至2021年6月末,標的資產出租率超過90%,承租企業集中于軟件與服務業、金融科技等,租金收入表現良好,后續有望為REITs產品投資者提供穩定的長期回報。

  在選擇優質標的資產的同時,建信中關村產業園REIT也匯集了一批實力雄厚的專業機構,共同為投資者提供更好服務。該產品由中關村發展集團股份有限公司發起,建信基金作為公募基金管理人負責REITs產品的投資和管理,北京中關村軟件園發展有限責任公司即原始權益人負責基礎設施的運營和管理,建信資本、中信證券等也分別作為資產支持證券管理人和財務顧問參與其中,各大機構通力合作,力求為投資者爭取更高收益。

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